Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von ZEW Mannheim und JLL ist im zweiten Quartal 2022 signifikant eingebrochen. Der Index verliert im Vergleich zum Vorquartal 51,7 Punkte und rutscht auf minus 44,5 Punkte. Bereits im ersten Quartal 2022 war der DIFI nach sechs Quartalen erstmals wieder gesunken.

Graph der Lage- und Erwartungseinschätzung der fünf Immobilienmarktsegmente
Deutscher Immobilienfinanzierungsindex (DIFI). Mittelwert aus Lage- und Erwartungseinschätzung für die fünf Immobilienmarktsegmente (Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen, Hotel). Werte oberhalb der Nulllinie zeigen eine Verbesserung des Finanzierungsumfelds an, Werte unterhalb eine Verschlechterung.

Die Folgen des starken Zinsanstiegs in Kombination mit den unsicheren Konjunkturaussichten sorgen für Krisenstimmung an den Finanzierungsmärkten. Die aktuelle Lage wird dabei deutlich schwächer eingeschätzt als der Ausblick. Der Situationsindikator sinkt um 53,4 Punkte auf minus 55 Punkte, der Erwartungsindikator verschlechtert sich um 35,5 Punkte auf minus 48,3 Punkte.

Wohnimmobilien am stärksten betroffen

Der Stimmungseinbruch im zweiten Quartal betraf alle Assetklassen gleichermaßen. Am härtesten traf es dabei den Wohnimmobiliensektor: Der Situationsindikator brach hier um 66,7 Punkte ein, die Erwartungshaltung ist mit einem Minus in Höhe von 54,2 Punkten betroffen. Relativ moderat hat es dagegen den Hotelsektor erwischt, welcher aber aus einem bereits anspruchsvolleren Finanzierungsniveau kommt. Insbesondere bei der Beurteilung der kommenden sechs Monate kommen Hotels mit einem blauen Auge davon: Die Einschätzung verschlechterte sich lediglich um 13,7 Punkte. Von allen Assetklassen finden sich bei Wohnimmobilien nach wie vor die niedrigsten Margen – auch wenn sie im Vergleich zum vierten Quartal 2021 den höchsten Anstieg verzeichneten. Im Schnitt verlangen Banken für Core-Produkte eine Marge von 112 Basispunkten und für Value-add-Produkte 162 Basispunkte. Am meisten schlagen Banken bei Hotelfinanzierungen drauf: Für Core-Objekte sind es 213 Basispunkte, im Value-add-Segment liegt die Kreditmarge bei 271 Basispunkten. Ein konträres Bild ergibt sich bei den Kreditausläufen (Loan-to-Values, LTV). So sind die durchschnittlichen LTVs für Wohnimmobilien in den Segmenten Core und Value-add im Vergleich zum vierten Quartal 2021 leicht gefallen, bei allen anderen Immobilienarten dagegen gestiegen. Im Core- Segment liegen sie aktuell zwischen 60 Prozent (Wohnen) und 73 Prozent (Logistik), im Value-add-Segment zwischen 59 Prozent (Wohnen) und 69 Prozent (Logistik). „Während die durchschnittlichen LTVs für Logistikimmobilien seit Beginn der Datenerhebung im zweiten Quartal 2014 niemals höher waren als im zweiten Quartal 2022, erreichen diese für Wohnimmobilien aktuell einen neuen Tiefstand“, sagt ZEW-Ökonom Frank Brückbauer.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) bildet die Einschätzungen der aktuellen Geschäftslage (vergangene sechs Monate) und der Geschäftserwartungen (kommende sechs Monate) bezüglich der deutschen Immobilienfinanzierungsmärkte ab. Er wird quartalsweise ermittelt und berechnet sich als Mittelwert der Salden für die Immobilienmarktsegmente Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen und Hotel. Die Salden für die Segmente ergeben sich aus den prozentualen positiven und negativen Antworten der Umfrageteilnehmerinnen und Umfrageteilnehmer auf die Frage nach der Lage und der Erwartung für den deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt. Der DIFI wird in Kooperation von Jones Lang LaSalle (JLL) und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung erhoben und veröffentlicht. An der Umfrage vom 9. bis 20. Mai 2022 beteiligten sich 25 Expertinnen und Experten.

Datum

03.08.2022

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